2020年末、戸建てを購入することにしました
地方在住ですので、あまりマンションなどはありませんし、
庭付きでゆったり過ごせるほうが良いと考えました。
安かろう悪かろうとか色々と言われはしますが、
確実に終の棲家にしないといけないわけでもないので
建売で土地込の物件を選定してます
そして住宅ローンはauじぶん銀行を選択しました。
金利と団信のバランスを取っての方針です
住宅ローンも資産運用の一部ということで、今回は何回かにわけて、
仮審査・本審査・契約までの道のりを体験談としてメモしておこうと思います。
現金一括より借りるがお得！？住宅ローン
家を買うときに一番お得な支払方法は何でしょうか？
住宅ローンには金利が発生しますが、一定期間の税金控除もあります。
仮に現金で払えたとしても、それだけの資金があれば
優待でもIPOでもサヤ取りでも、安全な運用でそれなりの利益が得られるので
一概に現金一括がお得とは言えないでしょう
それでは現在の低金利時代、
借入金額に対していったい利息はどの程度なのでしょうか？？
私が借りることにしたauじぶん銀行を含め、何パターンか見てみましょう
※借入金額は2600万円、借入期間は35年で試算（2021年2月現在）
| 銀行名 | 金利 （変動） |
手数料 保証料等 |
利息分 | 住宅ローン控除（10年分） |
| auじぶん銀行 | 0.41％ | 57.2万 | 191.4万 | -222.6万 |
| ジャパンネット銀行 | 0.38％ | 57.2万 | 177.1万 | -222.5万 |
| 住信SBIネット銀行 | 0.44％ | 57.2万 | 205.8万 | -222.8万 |
| 三菱UFJ銀行（店頭） | 0.63％ | 57.2万 | 297.9万 | -223.8万 |
| 地方信用金庫 | 0.60％ | 53.6万 | 283.2万 | -223.6万 |
こうやって見てみると、想定の借入金では手数料や利息分を考慮しても、
ネットバンク系で住宅ローンを借りればあまり足は出ないみたいです
IPOに1つ当選するだけでもペイできてしまいそうですね
なお、現在は住宅ローン控除は3年延長で13年分があります。
3年分は建物代金に左右されるので、一概に表にはしづらいですが、
なんと利益が出てしまう可能性すらありそうです
なお、11年目以降の住宅ローン控除は以下の条件の少ない方となっています。
・住宅ローンの年末残高等×1.0%
・建物の取得価格×2.0％÷3
土地代金を含められない点に注意ですね～
さらにお得に住宅ローン！むしろ利益を狙う！？
ここまでの試算では住宅ローンを借りてもあまり負担はなく、
少しの運用でプラスになりそうというものでした。
しかし、単純に現金の差し引きだけを見てみた場合はどうでしょうか
先ほどの条件に、建物代金1500万円を付け加え、
住宅ローン控除いっぱいの13年終了後に一括返済したとして考えてみます
※借入金額は2600万円、借入期間は35年、金利0.41％
| 銀行名 | 手数料 保証料等 |
ローン残高 | 支払合計額 | 住宅ローン控除 （13年分） |
| auじぶん銀行 | 57.2万 | 約1680万 | 約1037万 | -252.6万 |
ローン残高と支払合計で約2717万円、手数料などを足して2774.2万円です。
借入金額を差し引くと174.2万円が銀行へ支払う分になっています。
ただ、一方で控除合計は252.6万円で、
なんと78.4万円が利益になってしまいました・・・。
低金利恐るべしといった感じですね～
なお、自身の収入に応じて税金控除額には限界があるので、
それをオーバーしてしまう場合には注意です
2021年度税制改正大綱で「住宅ローン控除見直し」へ
なんともお得な住宅ローンですが、いつまでもこんな状況は続きません
現在の低金利時代に合わないと会計検査院から指摘があり、
政府は今回の税制改正大綱で2022年度から見直す方針を固めています
※参考記事（Yahoo!ニュース）
具体的には、住宅ローン金利が1％未満の場合には、
その金利分までしか控除しないというものです。
つまり0.41％で借りても、0.90％で借りても、
住宅ローン控除額は変わらないということですね・・・。
1％と住宅ローン金利の差額分の特典が消失します
22年度からの新規借入分からが対象となってほしいところですが、
まさかのそれ以前の借入分も対象としたならば非常に残念なことです。
というかクレームの嵐になりそうですね・・・。
まとめ
住宅ローンは借りた方が断然お得であることがわかりました。
◇浮いた資金で運用が可能になり、優待やIPOなど手堅いものだけでもリターンが得られそう
◇税制改正リスクはあるものの、現在の借入であればむしろ利益が出てしまう
そして、特に上では触れていませんけど、
団信という保険によって生命保険が付いてくる利点もあります
次回は早速申し込みということで、
仮審査＆団信選択に臨みたいと思います。